REVISIONE GENERALE DEGLI ESTIMI DEL CATASTO EDILIZIO URBANO

Come noto, il D.P.R. n.604/1973 dispone la revisione generale degli estimi urbani la cui scadenza, inizialmente prevista per il 31 dicembre 1983, è stata prorogata, da ultimo al 31 dicembre 1990, con decreto legge 6-1-1986, n.2, convertito con legge 7-3-1986, n.60.
E' altrettanto noto che la legge 17-2-1985, n.17, di conversione del D.L. n.853 del 19-12-1984, prevede - anche se per singoli comuni - la revisione del classamento delle unità immobiliari urbane in dipendenza di rilevanti variazioni a carattere permanente nel contesto socio-urbanistico dei centri urbani e d'altronde la riconosciuta generalizzazione delle predette variazioni imporrebbe di procedere alla revisione del classamento di tutti i comuni.
Per ovvia e razionale metodologia operativa, sarebbe stato intendimento dell'Amministrazione procedere contestualmente alle due operazioni, il che avrebbe consentito di pervenire a una perequazione non solo delle tariffe ma anche delle rendite delle singole unità immobiliari.
Un'operazione organica, così come concepita dall'Amministrazione, non poteva peraltro essere completata entro il 1990, in quanto non è possibile prescindere dallo studio di idonee metodologie per la ridefinizione del classamento, dal recupero dell'arretrato, nonché dal completamento dell'attivazione presso gli uffici periferici dei sistemi informatici locali, previsto per il 1991.
Conseguentemente era stato presentato un disegno di legge contenente, tra l'altro, l'ulteriore rinvio della revisione degli estimi, da svolgersi congiuntamente a quella del classamento su tutto il territorio nazionale, non oltre il 31 dicembre 1993.
Al riguardo il Parlamento, nell'esaminare il detto progetto, ha ritenuto, modificando quanto proposto dalla scrivente, di mantenere inalterato il termine del 31 dicembre 1990 previsto dalla legge n.60 del 7-3-1986 per l'attuazione della revisione generale degli estimi, concordando sull' effettuazione di quella inerente al classamento entro il 1993.
E' opportuno ora rammentare che con lettera circolare n.3/1273 del 19-4-1989, si sono introdotti alcuni principi relativi alla problematica della revisione degli estimi del catasto edilizio urbano, contestualmente alla diramazione delle istruzioni relative alle operazioni preliminari al classamento automatico delle unità immobiliari dichiarate con i mod. IN (parte I e parte II).
In particolare si è introdotto il concetto di "zone territoriali omogenee" quale superamento della zona censuaria tradizionale, che era strettamente collegata alla suddivisione amministrativa comunale.
Il nuovo concetto di zona omogenea supera quindi la delimitazione amministrativa e fa riferimento più propriamente al territorio ed a tutti quegli aspetti urbanistici e socio-economici che lo caratterizzano e che sono unificanti di ambiti territoriali comprendenti più comuni.
Tale concetto è stato peraltro recepito anche in un apposito strumento normativo (già approvato e in corso di pubblicazione), talché non può che essere alla base della attuanda revisione degli estimi urbani.
E' importante evidenziare, che detta revisione deve essere necessariamente condotta a normativa costante, quindi con riferimento ai vigenti quadri di qualificazione, così come sono stati integrati ai sensi dell'art.11 della legge n.154/1989. In tale concetto di normativa costante permangono anche le attuali unità di misura della consistenza per gruppi di categorie, anche se l'Amministrazione è da tempo impegnata per la loro necessaria trasformazione nell'unità di misura del metro quadrato, unica per i gruppi di categorie A, B e C.
Infine la rendita (e quindi la tariffa unitaria) non sarà più calcolata in base al canone di fitto annuo, ma determinata come fruttuosità, con adeguato saggio di interesse, del capitale rappresentato dal valore ordinario dell'immobile.
Dalla costruzione delle zone omogenee deriva (ed è innovativo per il Catasto edilizio urbano) la necessità di individuare, all'interno di essa, un Comune tipo, nel cui ambito si dovranno studiare le nuove unità - tipo, valide per tutta la zona omogenea.
Si ritiene importante sottolineare in questa premessa che la delimitazione già operata in zone omogenee territoriali, ai sensi della citata lettera-circolare, potrà essere modificata sempreché una più meditata valutazione (da parte dei singoli uffici) lo richieda.
E' appena il caso di rammentare che ai sensi dell'art.34, secondo comma, del D.P.R. n.917/1986, prima di procedere alle operazioni di revisione in argomento, gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati.
Si passano quindi ad elencare i principali punti di riferimento operativo, cui gli uffici dovranno attenersi:
1) La revisione generale degli estimi delle unità immobiliari urbane, si esegue per tutti i quadri di tariffa del catasto edilizio urbano, così come sono stati integrati ai sensi dell'art. 11 della legge 154/1989.
2) Le nuove tariffe per tutti e tre i gruppi A, B e C, vanno determinate (con appropriato saggio di interesse) sulla base dei valori ordinari di mercato, riferiti al periodo economico 1988-89, riscontrati per le unità immobiliari censite nelle varie categorie dei tre gruppi.
Operando con riferimento ai valori di mercato, e quindi all'unità di misura del metro quadrato di superficie lorda coperta (che è quella ordinariamente apprezzata), si deve necessariamente risalire al vano per le categorie del gruppo A, e al metro cubo per quelle del gruppo B.
Nel valutare la superficie media del vano, propria di ciascuna categoria, si deve tener presente che il valore unitario attiene alla superficie lorda coperta e quindi l'anzidetta superficie media del vano deve comprendere i muri perimetrali esterni, la metà dei muri a confine con altre unità immobiliari o parti comuni, le tramezzature interne.
3) Per quanto attiene le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E), le rendite verranno determinate con riferimento allo stesso citato periodo economico.
4) Le operazioni di cui ai precedenti punti 2 e 3 devono essere inquadrate nell'ambito delle zone territoriali omogenee così come delimitate da ciascun ufficio, giusta la già citata lettera circolare n.3/1273 del 12-4-1989.
E' opportuno ricordare che dette zone territoriali devono rispondere ai seguenti criteri di omogeneità, con riferimento:
- alle prevalenti condizioni socio-economiche;
- alle caratteristiche orografiche del territorio;
- alle tecnologie costruttive e alle tipologie edilizie in genere.
La zona territoriale potrà comprendere più comuni, un solo comune o sue porzioni (in quest'ultimo caso con riferimento alla preesistente zona censuaria).
Nel delimitare la zona omogenea non è condizione indispensabile la continuità territoriale.
5) La suddivisione in zone omogenee, già eseguita sulla base di studi e valutazioni condotti prevalentemente al tavolo sulla scorta delle conoscenze professionali dei tecnici dell'Ufficio, potrà (occorrendo) essere modificata e integrata durante le successive fasi operative.
6) La misura del saggio di interesse (da applicare ai valori di mercato di cui al punto 2) verrà comunicata non appena definita nell'ambito della Commissione censuaria centrale, già interessata al riguardo.
Il saggio dovrà tener conto di tutte le ordinarie aggiunte e detrazioni proprie delle unità immobiliari censite nelle singole categorie, sì che le tariffe derivate dalla sua applicazione saranno direttamente al netto.
7) Per ciascuna zona omogenea si dovrà individuare un comune tipo, cioè quel comune nel quale sono rappresentate tutte o la maggior parte delle categorie presenti nei comuni appartenenti alla zona omogenea. Ove necessario, per lo studio di unità immobiliari censite in categorie non rappresentate (o scarsamente rappresentate) nel comune tipo, si dovranno individuare uno o più comuni sussidiari.
8) Nel comune tipo (e nei comuni sussidiari) si procederà alla ricerca, per ciascuna categoria, dei valori unitari minimo e massimo (ove apprezzabili) analizzando un appropriato campione di unità immobiliari censite nelle varie classi della categoria.
9) Con riferimento ai precedenti punti 2, 6 e 8, si calcoleranno le tariffe minima e massima che nel nuovo quadro di qualificazione rappresentano (per ciascuna categoria) la 1 e la classe n.
L'intervallo tra le tariffe della classe 1 e della classe n deve essere suddiviso in tante tariffe rappresentanti valori unitari intermedi significativamente diversi, e cioè con incrementi tra due classi contigue non inferiori al 15%.
Si ottiene così, per ogni categoria, un nuovo quadro provvisorio in qualificazione articolato in un numero n di classi.
Detto quadro è definito provvisorio, in quanto rappresenta l'escursione dei valori riscontrati con riferimento al biennio 1988 - 89; per diventare definitivo deve essere confrontato con il preesistente quadro di qualificazione in quanto si devono istituire "tariffe revisionate" per tutte le classi di ogni categoria.
10) Dal confronto tra il preesistente quadro di qualificazione ed il nuovo provvisorio si otterrà il quadro definitivo revisionato operando come segue:
a) il numero delle classi presenti nel quadro provvisorio coincide con quello del preesistente quadro:
- si conferma, come definitivo, il quadro provvisorio;
b) il numero delle classi presenti nel quadro provvisorio è inferiore a quello del preesistente quadro:
- alla classe più alta del preesistente quadro si attribuisce la tariffa provvisoria massima, e così via via decrescendo, fino ad esaurire le tariffe del quadro provvisorio, e istituendo tariffe inferiori, decrementate dalla percentuale prevista, fino a coprire le restanti classi più basse del preesistente quadro;
c) il numero delle classi presenti nel quadro provvisorio è superiore a quello del preesistente quadro:
- alla classe più alta del preesistente quadro si attribuisce la tariffa provvisoria massima e alla classe 1 la tariffa provvisoria minima. Le tariffe delle classi intermedie del preesistente quadro saranno stabilite secondo opportune distanze dai valori estremi sopra determinati, proporzionate agli intervalli da colmare.
11) Le tariffe, così definite, dovranno essere arrotondate come segue:
- alle mille lire più prossime se si è inferiori alle centomila lire;
- alle cinquemila lire più prossime se si è superiori alle centomila lire.
12) Operando a normativa costante resta in vigore il riferimento alle unità tipo. Si deve perciò procedere ad una ricognizione delle unità tipo a suo tempo studiate - ovviamente relative ai soli comuni tipo ed eventuali sussidiari per ogni zona omogenea - al fine di verificare la loro esistenza e quindi la loro capacità ad esprimere la redditività delle unità censite nella classe e categoria rappresentata. Ove ciò non avvenga, si ricercheranno nuove unità tipo.
13) Completate dette operazioni resta definito, per il comune tipo, il quadro tariffario.
14) Ultimato lo studio delle nuove tariffe per il comune tipo (ed eventuale comune sussidiario) di ciascuna zona omogenea, si procederà alla predisposizione dei quadri tariffari revisionati per tutti gli altri comuni (o porzioni) della zona, derivandoli opportunamente dal quadro tariffario del comune tipo (o del comune sussidiario).
Si opererà come segue:
- andranno individuate, in ciascun comune da collegarsi col comune tipo della zona omogenea, unità immobiliari (coincidenti ove possibile con le unità tipo già esistenti) nell'ambito di ciascun gruppo di categorie, censite nella classe più alta della categoria ritenuta più significativa del mercato immobiliare del comune stesso.
Il valore ordinario di dette unità immobiliari andrà rapportato con il valore ordinario delle unità censite nella classe più alta della corrispondente categoria del comune tipo, ottenendo così il rapporto k proprio per il gruppo di categorie.
Per la determinazione delle tariffe di tutte le classi di ogni categoria, si procederà come segue:
a) il numero delle classi della categoria del comune da collegare è uguale al numero delle classi della stessa categoria del comune tipo:
- si applica il fattore k alle tariffe di ogni classe;
b) il numero delle classi della categoria del comune da collegare è inferiore al numero delle classi della stessa categoria del comune tipo;
- si applica il fattore k, a partire dalla classe più alta alle tariffe di tante classi inferiori del comune tipo, quante sono le classi del comune da collegare;
c) il numero delle classi della categoria del comune da collegare è superiore al numero delle classi della stessa categoria del comune tipo:
- si applica il fattore k, a partire dalla classe più alta, alle tariffe di tutte le classi del comune tipo. Le tariffe delle classi più basse del comune da collegare, che non hanno trovato ovviamente corrispondenza nel comune tipo, verranno stabilite (in diminuzione) col previsto minimo scarto del 15%.
15) Completate le operazioni indicate, restano stabiliti i quadri di tariffa revisionati per tutti i comuni.
16) Per i comuni così collegati le unità tipo sono rappresentate dalle stesse del comune tipo, nonché dalle unità esaminate per la individuazione dei valori presi a confronto per la definizione dei rapporti tra i singoli comuni ed il comune tipo.
17) Per quanto attiene agli adempimenti connessi con il precedente punto 3, si studierà un immobile tipo e se ne determinerà la rendita catastale riferita al biennio 1988-89, insieme al suo rapporto con la precedente rendita.
Sulla base di detto rapporto si rivaluteranno le rendite delle unità similari.
Per unità singolari, sia per la loro determinazione economica che per dotazioni ecc., si dovrà ricorrere a valutazioni specifiche.

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