ULTERIORI SPECIFICHE SUI REQUISITI DI RURALITA' E LA DESCRIZIONE DI ALCUNI CASI PARTICOLARI. INDICAZIONI DI MASSIMA PER L'AUTODETERMINAZIONE DELLA VENDITA CATASTALE PRESUNTA DEI FABBRICATI CHE NON PRESENTANO I REQUISITI DI RURALITA' PREVISTI DALL'ART. 9 DELLA LEGGE 26-2-1994, N.133.
Allegato A
A) LA NUOVA NORMATIVA.
Il decreto legge 30-12-1993, n.557, convertito con modificazioni,
dalla legge 26-2-1994, n.133, ha stabilito nuovi criteri
per il riconoscimento, ai fini fiscali, della ruralità
delle costruzioni.
B) NUOVI CRITERI DI RURALITA'.
1) Requisito afferente i diritti di proprietà
ovvero altri diritti reali.
Il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare
del diritto di proprietà o di altro diritto
reale sul terreno, ovvero detenuto dall'affittuario
del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo
conduce terreno cui l'immobile è asservito o
dai familiari conviventi fiscalmente a loro carico
risultanti dalle certificazioni anagrafiche.
2) Requisito di utilizzazione.
L'immobile deve essere utilizzato, quale abitazione
o per funzioni strumentali all'attività agricola
dei soggetti di cui alla lettera a), sulla base di
un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti
attività agricole nella azienda a tempo indeterminato
o a tempo determinato per un numero annuo di giornate
lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto
della normativa in materia di collocamento.
3) Requisito di superficie poderale.
Il terreno cui il fabbricato è asservito deve
avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati
ed essere censito al catasto terreni con attribuzione
di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate
colture specializzate in serra, ovvero la funghicoltura,
il suddetto limite diviene ridotto a 3.000 metri quadrati.
4) Requisito economico - Reddituale.
Il volume di affari derivante da attività agricole
del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore
alla metà del suo reddito complessivo. Il volume
di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione
ai fini dell'imposta sul valore aggiunto si presume
pari al limite massimo (L. 10.000.000), di cui all'art.34,
terzo comma del decreto del Presidente della Repubblica
26-10-1972, n.633.
5) Requisito tipologico.
I fabbricati a uso abitativo, che hanno le caratteristiche
delle unità immobiliari urbane appartenenti
alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche
di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori
pubblici 2-8-1969, adottato in attuazione dell'art.13
della legge 2-7-1949, n.408, non possono comunque essere
riconosciuti rurali.
6) Requisito di limite territoriale.
Il fabbricato, qualora non situato sul terreno a cui
è asservito, deve ricadere nel medesimo territorio
comunale o in quello di un comune confinante. Nel caso
in cui l'unità immobiliare sia utilizzata congiuntamente
da più soggetti di cui al punto 2), è
sufficiente che i requisiti descritti in precedenza
risultino soddisfatti almeno in capo a uno di tali
soggetti.
Casi particolari
Qualora sul terreno sul quale è svolta l'attività
agricola insistano più unità immobiliari
a uso abitativo, i requisiti di ruralità devono
risultare soddisfacenti distintamente.
Qualora un solo nucleo familiare utilizzi più
unità abitative si rende necessario, fra l'altro,
che venga rispettato, per la totalità delle
abitazioni, il limite massimo di 5 vani catastali o
80 mq, per un abitante, e di un vano catastale o 20
mq, ogni abitante oltre il primo.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati
le costruzioni non utilizzate che hanno i requisiti
in precedenza precisati per essere considerate rurali,
ad eccezione di quelli di cui al punto 2. La mancata
utilizzazione deve essere comprovata con apposita autocertificazione
con firma autenticata, da fornire a richiesta degli
organi competenti. L'autocertificazione deve attestare
l'assenza di allacciamento alle reti dell'energia elettrica
dell'acqua e del gas.
C) ADEMPIMENTI DEL CONTRIBUENTE.
I fabbricati, o porzioni autonome degli stessi, che
non presentano i requisiti di ruralità, devono
essere:
a) denunciati nella prossima dichiarazione da presentare
nel 1994;
b) assoggettati all'imposta comunale sugli immobili:
(Ici) per l'anno 1994, sulla base della rendita presunta
attribuibile a ciascuna unità immobiliare, da
definire per comparazione con immobili similari già
censiti al catasto;
c) dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 31
dicembre 1995, con le nuove modalità d'accatastamento
definite dal regolamento d'attuazione dell'art.2 della
legge n.75 del 1993, in corso di pubblicazione sulla
Gazzetta Ufficiale.
D) AGEVOLAZIONI.
Per il contribuente che provveda agli adempimenti fiscali
e catastali di cui al punto C, il legislatore ha previsto
una duplice agevolazione, in quanto non si fa luogo:
1) al recupero di eventuali tributi relativi ai periodi
di imposta anteriori al 1o gennaio 1993 per le imposte
dirette, al 1o gennaio 1994 per le altre imposte e
tasse, e per l'imposta comunale sugli immobili (Ici);
2) alla riscossione di eventuali contributi previsti
dall'art.11 della legge 28-1-1977, n.10 (Bucalossi).
E) MODALITA' DI VERSAMENTO DELL'IMPOSTA COMUNALE SUGLI
IMMOBILI (ICI).
L'imposta comunale (Ici) relativa agli immobili rurali
in esame deve essere versata con un conto corrente,
diverso da quello da utilizzare per i rimanenti immobili,
appositamente predisposto dall'Amministrazione finanziaria.
F) INFORMAZIONI.
Per informazioni e assistenza gli interessati possono
rivolgersi oltre che agli Uffici Finanziari, anche
ai Comuni e alle Associazioni Agricole.
Allegato B
Premessa
La legge 26-2-1994, n.133, di conversione del decreto
legge 30-12-1993, n.557, stabilisce, all'art.9, nuovi
criteri per il riconoscimento della ruralità
dei fabbricati, disponendo altresì l'iscrizione
nel catasto edilizio urbano entro il 31 dicembre 1995
dei fabbricati già rurali ovvero denunciati
in catasto come tali, che non presentano i requisiti
di ruralità previsti dalla norma sopra richiamata
(vedesi allegato A).
I suddetti fabbricati devono essere denunciati nella
prossima dichiarazione dei redditi e assoggettati all'imposta
comunale sugli immobili (Ici), per l'anno 1994.
A tal fine, come è noto, è necessaria
la preliminare conoscenza della rendita catastale attribuita
o attribuibile a ciascuna unità immobiliare.
Trattandosi nella fattispecie di edifici, ovvero porzioni
autonome degli stessi (unità immobiliari), ancora
privi di rendita catastale definitiva, la normativa
vigente prevede che le imposte sui redditi e l'Ici
siano determinate con riferimento alla <<rendita
presunta>>, attribuibile a ciascuna unità
immobiliare, per comparazione con immobili similari
per destinazione, caratteristiche costruttive e posizionali,
già censiti in catasto.
Da quanto sopra rappresentato discende come nell'ipotesi
di fabbricati siti in agglomerati urbani, ovvero nelle
immediate vicinanze, e più in generale, in tutti
i casi in cui esistono, in prossimità dell'immobile
considerato, fabbricati similari, la determinazione
della rendita per comparazione non presenta particolari
difficoltà.
E' da rilevare peraltro come detti fabbricati, per la
loro destinazione, spesso si trovino ubicati in aperta
compagna, e presentino, caratteri tipologici diversi
da quelli urbani.
In questi casi l'insussistenza, o comunque la non immediata
identificazione di riferimenti utili (immobili similari)
nelle vicinanze, rende di fatto più difficoltosa
l'applicazione della regola generale sopra richiamata.
In relazione a queste possibili difficoltà vengono
fornite agli uffici, enti e associazioni di categoria,
interessati alle attività d'informazione e assistenza
al contribuente, alcuni brevi richiami cui criteri
di:
- calcolo della consistenza in <<vani catastali>>,
ovvero in <<metri quadrati>>, rispettivamente
per le unità censibili nelle categorie del gruppo
A (unità abitative), e del gruppo C (magazzini,
laboratori, autorimesse...);
- classamento (attribuzione della categoria e della
classe) delle unità immobiliari al catasto edilizio
urbano; al fine di favorire la determinazione, o meglio,
la autodeterminazione delle relative rendite catastali,
evitando, per quanto possibile, le defatiganti code
e attesa che in queste circostanze di norma vengono
a crearsi presso gli uffici catastali.
1. UNITÀ IMMOBILIARI.
Con specifico riferimento alle fattispecie esaminate,
l'Unità immobiliare identifica di norma un intero
fabbricato ovvero una sua porzione, idonea, nelle condizioni
in cui si trova, a essere utilizzata autonomamente
e quindi anche a fornire un reddito; in termini diversi,
una porzione immobiliare, idonea essere autonomamente
locata.
2. RENDITA CATASTALE.
La rendita catastale rappresenta il reddito medio ordinariamente
ritraibile da una unità immobiliare, con riferimento
all'epoca 1988-1989.
Detta rendita è uguale al prodotto della tariffa
per la consistenza dell'unità esaminata.
Rendita catastale = tariffa (L/vano, L/mq) x consistenza
(n.vani, mq).
La tariffa è desumibile in funzione della categoria
e della classe attribuita all'unità immobiliare,
da:
- la Gazzetta Ufficiale riportante la tariffa d'estimo
del Comune ove l'unità è ubicata;
- la pubblicazione <<Fai da te>>, curata
per ogni provincia dal ministero delle Finanze, in
occasione degli adempimenti Isi;
- informazioni fornite dalla stampa specializzata, e
da altri mezzi di comunicazione nazionali e locali.
E' da fare presente inoltre come il Ministero delle
finanze stia curando un nuovo <<Fai da te>>,
relativamente ai soli Comuni nei quali le precedenti
tariffe sono state variate, come già pubblicizzato,
dalla stampa locale.
3. INDICAZIONI PER IL CLASSAMENTO DELLE UNITÀ
IMMOBILIARI AL CATASTO EDILIZIO URBANO.
Il classamento, come è stato già precisato,
consiste nell'attribuzione ad ogni unità immobiliare
di una specifica categoria e classe di merito tra quelle
presenti nei quadri delle tariffe estimali relativi
al Comune ovvero alla zona censuaria, ove l'unità
immobiliare è sita.
In tale ambito assumono particolare rilevanza:
- per la categoria, la destinazione d'uso ordinaria
in base ai caratteri tipologici e costruttivi dell'unità
immobiliare;
- per la classe, gli aspetti estrinseci ovvero ubicazionali,
che di fatto riassumono tutte le caratteristiche connesse
al sito (salubrità, livello dei servizi e delle
infrastrutture, ...); detto parametro individua pertanto
in linea di massima il livello (classe) di redditività
ordinariamente ritraibile da immobili similari per
caratteristiche tipologiche e costruttive (categorie),
in funzione della variabilità delle caratteristiche
posizionali.
Da quanto sopra rappresentato discende anche che per
l'attribuzione della classe non dovrebbero sussistere
problemi particolari, sempreché l'unità
immobiliare esaminata sia collocata in aree rurali:
per la stessa di fatto appare corretta l'attribuzione
di una classe espressiva di un basso livello reddituale,
e cioè una delle prime classi riportate nei
richiamati quadri di tariffa del Comune (o zona censuaria)
di ubicazione dell'immobile, relativi alla categoria
di appartenenza della unità.
Anche per quanto concerne la individuazione di questo
secondo parametro (categoria), non dovrebbero sussistere
difficoltà, essendo lo stesso - come già
richiamato - correlato di norma in modo univoco alla
specifica destinazione dell'immobile.
Per esempio sono censibili nella categoria:
- C/2, i magazzini (ovvero altri locali autonomamente
utilizzabili per questa funzione);
- C/3, i laboratori;
- C/6, le autorimesse e le stalle;
- C/7, le tettoie.
In questo quadro di riferimento metodologico, le unità
ad uso abitativo costituiscono una rilevante eccezione,
atteso l'ampio ventaglio di categorie presenti nei
quadri tariffari (da A/1 ad A/11, con esclusione delle
A/10).
Per le stesse risulta quindi necessario prendere in
considerazione, unitamente alla destinazione, anche
le caratteristiche tipologiche e costruttive, che ordinariamente
determinano l'attribuzione della categoria.
A questo fine sono rappresentate nel prospetto allegato
le caratteristiche peculiari delle principali categorie
ad uso residenziale, anche se è opportuno rilevare
come una più precisa definizione delle stesse
a livello locale non possa prescindere da un esame
delle "unità tipo", che individuano
in modo specifico e per ciascun Comune i caratteri
suddetti (vedasi prospetto allegato).
Peraltro, qualora il contribuente si trovi in difficoltà
nell'individuazione della specifica categoria e classe
anche sulla base dei richiamati indirizzi e caratteri
delle diverse tipologie catastali, si possono fornire
le seguenti ulteriori indicazioni, che tengono conto
della circostanza che gli edifici in esame di norma
presentano caratteristiche inferiori a quelle più
propriamente urbane.
Dette indicazioni, ancorché fortemente semplificate
di una realtà immobiliare variamente caratterizzata,
possono costituire un sicuro ausilio all'autodeterminazione
della rendita da parte dello stesso contribuente.
A tal fine appare opportuno articolare il patrimonio
immobiliare ad uso abitativo - con caratteri ordinari
- in due insiemi, con riferimento precipuo all'epoca
di costruzione ovvero di ristrutturazione, e più
precisamente:
- quello edificato, ovvero ristrutturato, nel periodo
successivo al 1945, che presenta, pur nella diversità
tipologica e costruttiva, caratteri d'ordinario superiori
a quelli dei fabbricati preesistenti alla suddetta
epoca e standards conformi ovvero prossimi a quelli
attuali;
- e quello edificato nel periodo antecedente gli ultimi
eventi bellici (e non ristrutturato), i cui livelli
costruttivi e di dotazione impiantistica e dei servizi
risultano d'ordinario decisamente inferiori agli standards
attuali.
Per il patrimonio abitativo più vecchio si può
ipotizzare l'attribuzione della categoria A/6 (ultra
popolare), o in assenza della stessa, della categoria
A/4 (popolare), mentre per il patrimonio più
recente, l'attribuzione della categoria A/8 (economica).
Per quanto concerne la classe, è stato già
precisato come appare corretta l'attribuzione di una
classe espressiva in un basso livello di redditività,
risultando la stessa correlata soprattutto all'ubicazione
dell'unità esaminata rispetto al centro edificato;
in presenza di un quadro di classi mediamente articolato,
detta classe può per esempio essere identificata
nella seconda.
Forse non è superfluo sottolineare come le suddette
indicazioni, comunque di larga massima, siano riferibili
a edifici aventi caratteristiche economiche (A/3),
ovvero di più modesto livello (A/3), di fatto
siti in aree agricole e di dimensioni ordinarie.
E' chiaro come a parità di altre caratteristiche,
per unità immobiliari aventi dimensioni elevate
rispetto alla norma, tenda a ridursi la redditività
unitaria e quindi sia corretta anche l'attribuzione
della classe minima (la prima).
E' parimenti chiaro come unità immobiliari appartenenti
a fabbricati con caratteri peculiari, quali in particolare
quelli censibili in A/1 (abitazioni signorili); A/7
(abitazioni in villino) e A/8 (abitazioni in villa)
non possono in ogni caso rientrare nell'ambito applicativo
delle suddette indicazioni.
Inoltre appare opportuno richiamare l'attenzione sui
caratteri ubicazionali; qualora i suddetti fabbricati,
a differenza di quanto ipotizzato siano localizzati
nei centri urbanizzati, ovvero nell'immediata periferia
degli stessi, la classe e quindi la rendita dovrà
essere opportunamente ponderata in relazione a unità
immobiliari di simili caratteristiche presenti nella
zona e già censite.
Le indicazioni generali fornite per la determinazione
della classe degli immobili a uso abitativo, possono
essere estese anche al patrimonio destinato a uso diverso.
4. INDICAZIONI PER IL CALCOLO DELLA CONSISTENZA.
Si forniscono infine alcune indicazioni sul calcolo
della consistenza catastale degli immobili che, si
rammenta, va moltiplicata per la tariffa, al fine del
calcolo della rendita presunta.
Per gli immobili ricadenti nelle categorie A (abitazioni)
la consistenza si esprima in vani. Il soggiorno, le
camere e la cucina vengono conteggiati 1 vano ciascuno.
Gli accessori diretti (bagni, corridoi, ingressi),
sono conteggiati per 1/3 di vano, mentre gli accessori
indiretti (cantine e soffitte) 1/4 di vano.
Il numero dei vani risultante viene arrotondato al mezzo
vano.
Per le categorie del gruppo C, la consistenza è
espressa in metri quadrati netti, con arrotondamento
al metro quadrato.
5. ESEMPI DI CALCOLO DI RENDITE CATASTALI PRESUNTE.
Abitazione composta da 2 camere, soggiorno, cucina,
servizio igienico, disimpegno, ingresso e cantina (pari
a 5,5 vani catastali), sita nel comune di Sacrofano
(prov. Roma) edificata nel periodo anteguerra e non
ristrutturata:
- categoria A/5, classe 2, tariffa L. 94.000/vano.
Rendita catastale presunta = tariffa x consistenza =
L. 94.000 x 5,5 = L. 517.000;
- rimessa, di superficie netta pari a mq 45, sita nel
comune di Affile (prov. Roma);
- categoria C/6, classe 1, tariffa L. 490 mq.
Rendita catastale presunta = tariffa x consistenza =
L. 490 x 45 = L. 22.050.
PRINCIPALI CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE E COSTRUTTIVE DELLE PIU' SIGNIFICATIVE CATEGORIE CATASTALI A USO ABITATIVO
Categoria A/1 (abitazioni signorili) - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie.
Categoria A/2 (abitazioni civili) - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
Categoria A/3 (abitazioni economiche) - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura e con impianti tecnologici e servizi limitati, ma che comunque soddisfano i minimi standards attuali.
Categoria A/4 (abitazioni popolari) - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione ordinariamente limitata agli impianti e servizi indispensabili.
Categoria A/6 (abitazioni ultrapopolari) - Unità
immobiliari appartenenti a fabbricati ordinariamente
di non recente edificazione (e non oggetto di ristrutturazione)
con caratteristiche costruttive e di rifiniture vetuste.
Insufficiente dotazione di impianti e di servizi rispetto
ai minimi standards attuali.
Categoria A/7 (abitazioni in villino) - Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche (del villino), nonché aspetti tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree cortilizie a giardino.
Categoria A/8 (abitazioni in villa) - Ville devono intendersi
quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla
presenza di parco e/o giardino, edificate di norma
non esclusivamente in zone urbanistiche destinate a
tali costruzioni o in zone di pregio, con caratteristiche
costruttive e di rifiniture, di livello generalmente
superiore all'ordinario.
Ampia consistenza e dotazione di impianti e servizi.
Possono anche identificare immobili aventi rilevanti
caratteri tipologici e architettonici in relazione
all'epoca di costruzione.
(c) 1996 Note's