(G.U. 29-3-1995, n. 74)

DIRETTIVE CIRCA LA CORRETTA APPLICAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DETTATE DAL TESTO UNICO 28 APRILE 1938, N. 1165, IN MATERIA DI COLLAUDO DEI FABBRICATI SOCIALI DI COOPERATIVE EDILIZIE A CONTRIBUTO STATALE E DI RILASCIO DEL NULLA OSTA ALLA STIPULAZIONE DEI CONTRATTI DI MUTUO EDILIZIO INDIVIDUALE.

Il capo II del titolo V del testo unico 28 aprile 1938, n.1165, nel regolamentare le procedure per il collaudo dei fabbricati sociali realizzati dalle cooperative edilizie fruenti di contributo statale, dispone, tra l'altro:
a) che l'incarico di collaudo è affidato, qualunque sia l'importo delle opere, ad un solo collaudatore da nominarsi dal Ministro per i lavori pubblici (art. 81), d'intesa con gli istituti di credito mutuanti;
b) che il collaudatore, oltre ad adempiere alle incombenze fissate dal regolamento 25 maggio 1895, n.350, procede alla valutazione del costo di ogni singolo alloggio e tutte le spese di collaudo vanno comprese nel costo delle costruzioni (art.82);
c) che il collaudo è compiuto entro sei mesi dalla nomina del collaudatore, salvo che, per giustificati motivi e su istanza del collaudatore stesso, il Ministero dei lavori pubblici accordi proroga dei termini. Il collaudatore inadempiente può essere esonerato dall'incarico conservando solo il diritto al rimborso delle spese incontrate per le operazioni eseguite (art.83);
d) che la relazione definitiva di collaudo con il riparto, tra i soci, della spesa occorsa per la costruzione dei fabbricati, è trasmessa dal collaudatore, per il tramite del Ministero dei lavori pubblici, alla cooperativa, la quale è tenuta a restituire gli atti al Ministero non oltre un mese dalla data di trasmissione, con le sue eventuali osservazioni, eccezioni o rilievi.
Entro il suddetto periodo la cooperativa deve tenere a disposizione dei soci tutti gli atti di collaudo ed il riparto, per almeno quindici giorni, dopo averne preavvisato i soci stessi mediante lettera raccomandata.
Entro il richiamato termine di quindici giorni, e comunque non oltre il mese di cui sopra, è ammesso ricorso al Ministero il quale decide in via definitiva, sentita la commissione di vigilanza e, ove lo ritenga del caso, anche il Consiglio superiore dei lavori pubblici (art.84);
e) che il collaudo ed il riparto della spesa sono approvati dal Ministro dei lavori pubblici (art.85).
Le competenze attribuite a questo Ministero dall'art.81 circa la nomina dei collaudatori sono oggi devolute ai provveditorati alle opere pubbliche giusta l'art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 30-6-1955, n.1534, e l'art.62 della legge 22 ottobre 1971, n.865.
Le competenze attribuite a questo Ministero dall'art. 85 circa l'approvazione degli atti di collaudo e di riparto della spesa sono, invece, oggi suddivise tra i provveditorati alle opere pubbliche cui compete l'approvazione del riparto di spesa ai sensi delle richiamate norme n. 1534/1955 e n.865/1971, e gli istituti autonomi per le case popolari, cui compete l'approvazione dei collaudi ai sensi della legge 22-10-1971, n.865, e del relativo decreto di attuazione, decreto del Presidente della Repubblica 30-12-1972, n. 1036.
Resta, comunque, nella competenza di questa amministrazione centrale la definizione dei ricorsi di cui all'art.84.
Ciò premesso, ritenuta la necessità di uniformare l'applicazione della richiamata normativa e considerato:
1) che la nomina delle commissioni di collaudo non è consentita dalle norme richiamate e che le relative spese incidono sul costo dell'intervento con conseguente aggravio degli oneri a carico dello Stato, essendo tale costo totalmente ammissibile al contributo erariale;
2) che nell'impossibilità di portare a termine l'incarico di collaudo entro i sei mesi stabiliti dalla legge, è necessario che i collaudatori rappresentino esplicitamente i motivi del ritardo affinché questi possano formare oggetto di obiettiva valutazione da parte di questa amministrazione sia per la concessione dell'eventuale proroga, sia per l'adozione di possibili iniziative ai sensi dell'art. 127 del testo unico n. 1165/1938;
3) che solo se gli atti di collaudo e di ripartizione della spesa pervengono alle cooperative interessate per il tramite dell'ufficio a ciò delegato dalla norma, può aversi la certezza del dies a quo dal quale decorrono i termini stabiliti (trenta giorni) per la proposizione degli eventuali ricorsi.
Si invitano le SS.LL.:
1) ad evitare l'affidamento degli incarichi di collaudo dei fabbricati sociali costruiti da cooperative edilizie a contributo statale a commissioni di collaudo;
2) ad inserire nella lettera di comunicazione dell'affidamento dell'incarico uno specifico invito alla cooperativa a predisporre e consegnare, entro sessanta giorni, al collaudatore tutta la documentazione occorrente per l'espletamento dell'incarico (documentazione da indicare puntualmente nella lettera stessa) nonché un richiamo circa la necessità che l'incarico stesso venga concluso entro i termini di legge o che, comunque, entro tali termini, il collaudatore comunichi i motivi che ostano all'adempimento. Nel caso che l'incarico di collaudo sia stato affidato in corso d'opera, il termine di sei mesi decorrerà dalla data della fine lavori;
3) ad inserire, sempre nella lettera di comunicazione dell'affidamento dell'incarico, opportune e necessarie direttive per il collaudatore affinché, una volta redatti, gli atti di collaudo e di ripartizione della spesa vengano rimessi, a sua cura, direttamente al provveditorato alle opere pubbliche che ha conferito l'incarico, perché questo li trasmetta ufficialmente alla cooperativa interessata per il seguito di competenza ai sensi del richiamato art. 84 con decorrenza di termini dalla data di ricevimento della lettera di trasmissione. La lettera provveditoriale di trasmissione dovrà contenere, tra l'altro, esplicito invito alla cooperativa a restituire comunque gli atti entro trenta giorni, sottoscritti o meno dai soci per accettazione;
4) è opportuno, inoltre, precisare in modo esplicito alle cooperative interessate, e quindi destinatarie anch'esse della lettera di comunicazione di affidamento dell'incarico, che nel caso in cui manchi l'accettazione da parte di uno o più soci, la cooperativa dovrà fornire documentata prova di aver, comunque, provveduto ad invitare i soci stessi a prendere visione di detti atti nei termini di legge.
Riacquisiti gli atti, il provveditorato, dopo aver accertato che tutti i soci li hanno sottoscritti o che, avutane conoscenza, non hanno proposto ricorsi avverso di essi a questo Ministero, trasmetterà la documentazione relativa al collaudo allo IACP della provincia in cui sorgono gli alloggi che ne sono oggetto, per l'approvazione di competenza ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 30-12-1972, n. 1036 (art. 9).
Gli atti di collaudo approvati dovranno essere restituiti dallo IACP al provveditorato che li ha trasmessi.
L'approvazione della ripartizione di spesa dovrà avvenire, da parte del provveditorato alle opere pubbliche, solo dopo l'approvazione degli atti di collaudo.
Qualora, invece, gli atti restituiti dalla cooperativa risultassero impugnati, con apposito ricorso, da parte di qualche socio, il provveditorato dovrà immediatamente inviare tutta la documentazione a questo Ministero per le determinazioni di competenza.
Per quanto riguarda, poi, la concessione del nulla osta alla stipulazione dei contratti di mutuo edilizio individuale previsto dall'art.139 del testo unico 28-4-1938, n.1165 la cui competenza è stata devoluta ai provveditorati alle opere pubbliche dall'art.7 del decreto del Presidente della Repubblica 30-6-1955, n. 1534 e dall'articolo unico della legge 29-12-1969, n. 1073, è necessario richiamare l'attenzione delle SS.LL. sulle conseguenze irrevocabili che scaturiscono da tale atto.
Il primo comma dell'art. 229 del citato testo unico recita, infatti: "Con la stipulazione del contratto di mutuo edilizio individuale, il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio, dalla quale non può essere dichiarato decaduto se non nei soli casi di morosità disciplinati dagli artt. 66 e 103, comma terzo".
Da qui l'esigenza che detto nulla osta venga rilasciato solo dopo accurati accertamenti tendenti a verificare non solo l'esistenza delle condizioni oggettive di ammissibilità al contributo del bene di cui si autorizza il trasferimento di proprietà (approvazione degli atti di ripartizione della spesa e di collaudo) e il possesso da parte del socio assegnatario dei requisiti oggettivi richiesti dal richiamato testo unico per ottenere l'attribuzione in proprietà di case costruite da cooperative edilizie fruenti di contributo statale artt. 31 e 95 del testo unico citato)., ma anche che non risultino, comunque, situazioni o comportamenti che, se rilevati prima della stipula, potrebbero essere sanzionati con la dichiarazione di decadenza del socio dal diritto all'assegnazione dell'alloggio.
In proposito si richiama che già con circolare ministeriale 12-2-1970, n. 668, era stato disposto che, ove fosse risultato che un socio non avesse tempestivamente occupato l'alloggio sociale consegnatogli, avrebbe dovuto essere interessata in proposito la commissione regionale di vigilanza per l'edilizia popolare ed economica, per le decisioni di competenza ai sensi dell'art. 98 del testo unico n. 1165/1938 e della legge 9-2-1963, n. 131 e che, qualora si fosse accertato che un socio, dopo aver regolarmente occupato, lo avesse successivamente dato in locazione senza chiedere la prescritta approvazione ministeriale, il socio interessato avrebbe dovuto essere diffidato a regolarizzare la situazione in conformità delle disposizioni di cui al testo unico medesimo (artt. 111 e 112).
Con la presente si ribadisce, pertanto, che, qualora vengano riscontrati casi di mancata occupazione, della questione dovrà essere investita la competente commissione regionale di vigilanza per l'edilizia popolare ed economica, mentre qualora vengano riscontrati casi di cessione, di locazione o di compiuta o tentata speculazione, la questione dovrà essere segnalata a questo Ministero per il seguito di competenza.
In entrambi i casi, la concessione del nulla osta alla stipulazione del contratto di mutuo edilizio individuale nei confronti del socio interessato sarà sospeso fino ad intervenuta definizione decisione.
In margine a quanto precede, poiché si è avuto modo di osservare che i documenti indicati nel modulo "B" a suo tempo allegato alla circolare 12-2-1970, n. 668, non sono più pienamente corrispondenti alla sopravvenuta normativa, si reputa necessario sostituire il suddetto modello con quello che si allega alla presente (v. Allegato).

Allegato

DOCUMENTAZIONE DA PRODURRE PER OTTENERE IL NULLA OSTA ALLA STIPULAZIONE DEI CONTRATTI Dl MUTUO EDILIZIO INDIVIDUALE
(art.139 del Testo Unico 28 aprile 1938, n.1165)

DOCUMENTI DI CARATTERE GENERALE
1. Copia notarile dell'atto costitutivo, dello statuto sociale e di tutte le variazioni statutarie eventualmente deliberate.
2. Estratto notarile del libro dei soci.
3. Estratto notarile dei verbali del consiglio di amministrazione riguardanti le variazioni dei soci rispetto a quelli compresi nell'atto costitutivo del sodalizio.
4. Copia notarile del verbale del consiglio di amministrazione con il quale si prende atto delle prenotazioni degli alloggi effettuate dal legale rappresentante della cooperativa e della data in cui esse sono avvenute.
5. Copia, autenticata dal legale rappresentante della cooperativa, dei singoli atti di prenotazione, assegnazione e consegna degli alloggi.

DOCUMENTI RELATIVI AI SINGOLI SOCI
1. Certificato storico di residenza da cui risulta che il socio era residente nel Comune in cui sorge il fabbricato sociale alla data di iscrizione a socio o alla data di prenotazione.
2. Documentazione attestante il possesso dei requisiti eventualmente prescritti dallo statuto sociale.
3. Certificato di stato di famiglia o dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dal socio ai sensi dell'art. 4 della legge n. 15/1968 circa la composizione del nucleo familiare del socio stesso con riferimento alla data di consegna dell'alloggio.
4. Certificato rilasciato dall'ufficio distrettuale delle imposte dirette o dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dal socio ai sensi dell'art. 4 della legge n. 15/1968 attestante che il socio stesso alla data di consegna dell'alloggio non era proprietario, nel Comune in cui il fabbricato sociale, di altra abitazione adeguata ai bisogni della propria famiglia. (Si ritiene adeguata l'abitazione composta di un numero di vani, esclusi gli accessori, pari a quello dei componenti la famiglia, con un minimo di tre e un massimo di cinque vani - Art. 31 Testo Unico 28 apri le 1938, n.1165).
5. Certificato rilasciato dall'ufficio distrettuale delle imposte dirette o dichiarazione resa dal socio ai sensi dell'art. 4 della legge n. 15/1968 attestante che alla data di consegna dell'alloggio sociale e con riferimento all'intero territorio nazionale, il socio non era iscritto nei ruoli dell'imposta complementare per un reddito tassabile che, escluso per intero la parte afferente a redditi di R.M. di categoria C/1 (reddito da lavoro autonomo) e C/2 (reddito da lavoro dipendente) e per metà la parte afferente a redditi di R.M. di categoria B (reddito da impresa), risultava superiore:

-a L. 150.000 (se trattasi di cooperativa ammessa a contributo ai sensi di norme antecedenti la legge 1o novembre 1965, n.1179);
-a L. 1.200.000 (se trattasi di cooperativa ammessa a contributo ai sensi della legge 1 o novembre 1965, n.1 179, o successive fino all'entrata in vigore della legge 22 ottobre 1971, n. 865), (non vengono prese in considerazione le cooperative ammesse a fruire di contributi pubblici ai sensi della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive in quanto o la questione non rientra nella competenza di questo Ministero - come nel caso di cooperative finanziate dal comitato per l'edilizia residenziale o dalle Regioni - o la norma di finanziamento - art. 7, terzo comma, della legge 16 ottobre 1975, n. 492 non prevede il trasferimento della proprietà degli alloggi in favore dei singoli soci).
Ai sensi del combinato disposto degli articoli 23 e 24 della legge 8 agosto 1977, n. 457, il possesso del requisito del reddito non costituisce più condizione necessaria per il diritto all'assegnazione in proprietà dell'alloggio cooperativo, ma incide solo sul diritto al contributo, nei modi stabiliti dalla legge stessa.
6. Dichiarazione resa dal socio ai sensi dell'art. 4 della legge n. 15/1968 attestante che lo stesso non ha mai ottenuto l'assegnazione in proprietà di altri alloggi costruiti con il concorso o con il contributo dello Stato o con il mutuo di cui alla legge 10 agosto 1950, n. 715 (art. 31 del Testo Unico 28 aprile 1938 n. 1165).
7. Dichiarazione resa dal socio sotto la propria personale responsabilità con firma autenticata circa l'avvenuta occupazione dell'alloggio entro trenta giorni dalla data di consegna (art. 98 del Testo Unico 28 aprile 1938, n.1165). (L'art. 98 del Testo Unico 28 aprile 1938, n.1165, che pone tale obbligo, ha per scopo di garantire che nel caso concreto l'assegnazione dell'alloggio cooperativistico realizzi la finalità per la quale l'istituto è previsto consistente nel provvedere di un alloggio per la personale abitazione i soggetti provvisti di scarsi mezzi economici che non hanno altro alloggio disponibile - per cui l'occupazione in questione non si identifica con l'acquisto del possesso secondo i principi civilistici in materia di possesso e detenzione, né con il compimento di atti di occupazione nel significato comune della parola - come ad esempio, la presa di possesso dell'alloggio, il trasporto di mobili, il cambio di residenza anagrafica, l'allacciamento delle utenze del gas e del telefono ecc. - bensì nell'abitazione dell'alloggio effettiva, personale e stabile da parte dell'assegnatario, riscontrabile mediante fatti e circostanze capaci di manifestare la sua ferma intenzione di abitare tale alloggio stabilmente con la propria famiglia Commissione centrale di vigilanza per l'edilizia popolare ed economica 25 febbraio 1959 e 4 giugno 1959 Consiglio di Stato, sezione sesta, 28 settembre 1960, n.658, e sezione sesta 18 febbraio 1966, n.179).
8. Dichiarazione del legale rappresentante della cooperativa attestante che il socio occupa personalmente l'alloggio, nei termini di cui sopra.
Nel caso in cui il socio assegnatario fosse deceduto, le dichiarazioni che dovrebbero essere rese dallo stesso, possono essere rese, per lui, dagli eredi sotto la loro personale responsabilità sempre con esplicito riferimento all'art.4 della legge n.15/1968. Qualora ciò non fosse possibile, spetterà, comunque agli eredi dimostrare documentalmente il possesso dei prescritti requisiti soggettivi da parte del loro dante causa.
La qualità di erede dovrà essere dimostrata mediante invio del decreto di declaratoria di eredi in originale o in copia autenticata, rilasciata dalla sezione di volontaria giurisdizione del tribunale civile del luogo dove si è aperta la successione (art.116 del Testo Unico n.1165/1938).
Qualora alla data di consegna dell'alloggio da parte della cooperativa edilizia, l'assegnatario/a risultasse <<coniugato/a>>, le condizioni di cui ai punti 4), 5), 6), dei <<documenti relativi ai singoli soci>> devono sussistere anche per il coniuge non legalmente separato con sentenza passata in giudicato. In tal caso il coniuge deve produrre, con riferimento a se stesso, i medesimi certificati o dichiarazioni sostitutive richieste al socio assegnatario. Per il coniuge deceduto vale quanto detto in precedenza con riferimento al socio.
Nel caso in cui gli eredi non siano in grado di rendere le richieste dichiarazioni o di produrre documentazione comprovante il possesso dei requisiti soggettivi da parte del loro dante causa, il caso dovrà essere sottoposto alle valutazioni della commissione regionale di vigilanza per l'edilizia popolare ed economica.

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