(B.U.R.T. 1-6-1994, n.37)
DISPOSIZIONI REGIONALI PER L'ATTUAZIONE DELLA L. 28-2-1985, N.47 IN MATERIA DI VARIAZIONI ESSENZIALI E DI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO DEGLI IMMOBILI.
(con le modifiche apportate dalla L.R.5/95)
Art.1 - Oggetto e finalità della legge
Art.2 - Determinazione delle variazioni essenziali
Art.3 - Disciplina delle destinazioni d'uso degli immobili
Art.4 - Mutamenti di destinazione d'uso
Art.5 - Piano della distribuzione e localizzazione delle
funzioni
Art.6 - Adempimenti particolari
Art.7 - Integrazione dei regolamenti edilizi
Art.8 - Disciplina delle autorizzazioni per il mutamento
di destinazione
Art.9 - Sanzioni amministrative
Art.10 - Certificazione di abitabilità o agibilità
Art.1 - OGGETTO E FINALITÀ DELLA LEGGE
1. La presente legge definisce quali siano le variazioni
essenziali al progetto approvato, ai sensi dell'art.8
della legge 28 febbraio 1985, n.47, nonché i
criteri e le modalità cui devono attenersi i
Comuni per la regolamentazione in ambiti determinati
del proprio territorio delle destinazioni d'uso degli
immobili, nonché dei casi in cui per la variazione
di essa anche in assenza di opere edilizie sia richiesta
la preventiva autorizzazione del Sindaco, giuste le
disposizioni dell'ultimo comma dell'art.25 della citata
legge 47/85.
2. Con la presente legge la Regione persegue il riordino
e la riqualificazione funzionale delle strutture insediative
e dei relativi tessuti residenziali, direzionali, misti
e produttivi, nonché la riduzione della congestione,
dei fenomeni di pendolarismo e del degrado funzionale
nelle aree urbane ed in particolare dei centri storici
dei comuni maggiori. Tale azione si esplica attraverso
il controllo esercitato con la pianificazione urbanistica
comunale, basata sulla conoscenza storica e statistica
del territorio, nonché sulla valutazione delle
compatibilità ambientali e funzionali e collegata
con il reperimento delle risorse occorrenti per realizzare
gli interventi necessari alla riqualificazione insediativa.
Art.2 - DETERMINAZIONE DELLE VARIAZIONI ESSENZIALI
1. Ai fini dell'applicazione dell'art.8 della L. 28
febbraio 1985, n.47, costituiscono variazioni essenziali
al progetto approvato le opere abusivamente eseguite
nel corso dei lavori quando si verifichi una delle
seguenti condizioni:
a) un mutamento della destinazione d'uso che implichi
altra destinazione non consentita dallo strumento urbanistico
vigente o adottato, oppure dal piano della distribuzione
e localizzazione delle funzioni di cui al successivo
art.5;
b) un aumento del volume con destinazione residenziale
in misura superiore:
- al 10% da 0 a 1000 mc.
- al 2% dai successivi 1001 mc.
c) un aumento della superficie utile calpestabile con
destinazione diversa da quella residenziale in misura
superiore:
- al 10% da 0 a 400 mq.
- al 2% dai successivi 401 mq.
d) la modifica dell'altezza dell'edificio in misura
superiore a cm.60;
e) la riduzione delle distanze minime dell'edificio
fissate nella concessione dalle altre costruzioni e
dai confini di proprietà, in misura superiore
al 10%, ovvero in misura superiore a cm.20 dalle strade
pubbliche o di uso pubblico, qualora l'edificio sia
previsto in allineamento con gli altri edifici;
f) mutamento delle caratteristiche dell'intervento assentito
in relazione alla classificazione dell'art.31 della
legge 5 agosto 1978, n.457, sempreché le opere
eseguite abusivamente siano soggette a concessione
edilizia;
g) la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia
antisismica, quando la stessa non attenga a fatti procedurali.
2. Le variazioni concernenti il volume, la superficie
e l'altezza costituiscono variazioni essenziali anche
se inferiori ai limiti di cui alle lettere b), c) e
d) del primo comma ove comportino aumento del numero
dei piani o delle unità immobiliari.
3. Resta fermo quanto stabilito al secondo e terzo comma
dell'art.8 della legge 28 febbraio 1985, n.47.
Art.3 - DISCIPLINA DELLE DESTINAZIONI D'USO DEGLI IMMOBILI
1. I Comuni possono disciplinare le modificazioni, i
mutamenti delle destinazioni d'uso degli immobili,
ivi comprese le aree di pertinenza degli edifici esistenti
e i terreni inedificati, mediante il piano della distribuzione
e localizzazione delle funzioni di cui all'art.5.
2. Con tale disciplina i Comuni individuano aree determinate
e specifiche fattispecie nelle quali chiunque intenda
mutare le destinazioni d'uso degli immobili, anche
in assenza di opere edilizie, è tenuto a chiedere
la preventiva autorizzazione al Sindaco in base a quanto
prescritto dall'ultimo comma dell'art.25 della legge
28 febbraio 1985, n.47.
Art.4 - MUTAMENTI DI DESTINAZIONI D'USO
1. Ai fini della presente legge sono comunque considerati
mutamenti delle destinazioni d'uso, i passaggi dall'una
all'altra delle seguenti categorie:
a) residenziale;
b) industriale e artigianale;
c) commerciale;
d) turistico-ricettive;
e) direzionali;
f) pubbliche o di interesse pubblico;
g) agricola e attività ad essa connesse;
h) a parcheggio;
i) verde privato.
2. Il Comune potrà altresì definire, nell'ambito
delle categorie sopra indicate, ulteriori articolazioni,
il passaggio dall'una all'altra delle quali viene considerato
mutamento della destinazione d'uso.
3. Si ha mutamento di destinazione d'uso quando si modifica
l'uso in atto di una unità immobiliare per più
del 35% della superficie utile dell'unità stessa
o comunque per più di 30 mq, anche con più
interventi successivi.
4. La destinazione d'uso in atto ai fini della presente
legge si presume quella risultante da atti pubblici
o da atti comunque in possesso della pubblica amministrazione
aventi data non successiva all'entrata in vigore della
disciplina comunale di cui all'art.3, ovvero, in mancanza,
dalla posizione catastale alla data di entrata in vigore
della disciplina stessa, risultante anche dalle istanze
presentate dai proprietari.
5. Nei Comuni obbligati alla formazione del Piano urbano
del Traffico in base all'art.36 del Decreto Legislativo
30 aprile 1992 n.285 il mutamento di destinazione d'uso
degli immobili, ivi comprese le aree, destinati a parcheggio,
non è consentito a meno che il programma urbano
del traffico stesso non ne dimostri l'ammissibilità,
fermo restando quanto stabilito dall'art.9 della Legge
24 marzo 1989 n.122.
Art.5 - PIANO DELLA DISTRIBUZIONE E LOCALIZZAZIONE DELLE
FUNZIONI
1. Per definire la disciplina di cui all'art.3 i Comuni
approvano quale piano attuativo dello strumento urbanistico
generale il piano della distribuzione e localizzazione
delle funzioni con riferimento alle aree ed alle fattispecie
per le quali è necessario provvedere al riequilibrio,
al riordino ed alla riqualificazione funzionale del
territorio.
2. Il piano di cui al 1o comma è costituito dai
seguenti elaborati:
a) cartografia contenente l'individuazione delle aree
soggette alla disciplina del piano, nonché la
suddivisione del territorio considerato in ambiti organici,
indipendenti dalla suddivisione in zone omogenee di
cui al D.M. 2 aprile 1968 n.1444, costituenti unità
minime di intervento per riqualificare gli insediamenti
esistenti; tali unità minime di intervento nelle
aree urbane non devono essere superiori ai 50 ettari
di superficie per consentire un controllo della distribuzione
delle funzioni di interesse collettivo e di servizio
ai residenti;
b) tabelle riferite a ciascun ambito perimetrato nella
cartografia di cui alla precedente lett. a) che definiscano,
in relazione alla collocazione territoriale ed all'accessibilità
dell'area, alle dotazioni infrastrutturali e di servizi
in atto e previste dagli strumenti urbanistici e dai
Programmi Pluriennali di Attuazione, nonché
ai caratteri morfologici ed ambientali degli stessi:
b.a) l'individuazione delle funzioni ammissibili e delle
funzioni non ammesse;
b.b) l'individuazione delle quantità massime
e minime per ciascuna funzione in relazione alle reciproche
compatibilità;
c) eventuale tabella contenente l'indicazione dei mutamenti
di destinazione comunque soggetti ad autorizzazione
su tutto il territorio comunale;
d) eventuale cartografia, in scala non inferiore a 1:2000
per le aree urbanizzate, contenente l'individuazione
all'interno delle zone omogenee di cui al D.M. n.1444
del 2 aprile 1968, delle funzioni ammissibili e delle
funzioni non ammesse in riferimento a complessi immobiliari,
a singoli immobili o a parti di essi;
e) normativa tecnica di attuazione che definisca le
condizioni per la localizzazione delle funzioni in
determinate parti degli ambiti considerati;
f) relazione storico-illustrativa contenente il censimento
delle funzioni in atto;
g) tabelle per la determinazione del contributo di cui
all'art.8.
3. Il piano della distribuzione e localizzazione delle
funzioni ha validità da tre a cinque anni, secondo
quanto stabilito dal Comune stesso, e può essere
soggetto ad eventuale verifica annuale in caso di aggiornamento
dei dati conoscitivi (comma così modificato
con L.R.5/95).
Art.6 - ADEMPIMENTI PARTICOLARI
1. Tutti i Comuni hanno facoltà di adottare il
piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni.
2. In mancanza della adozione del piano, nei Comuni
interessati dalla fascia costiera di cui all'art.15
della L.R. 31 dicembre 1984, n.74 e successive modificazioni,
nei Comuni ad alta tensione abitativa di cui all'art.1,
primo comma, del D.L. 29 ottobre 1986, convertito con
modificazione dalla legge 23 dicembre 1986, n.899,
nei Comuni interessati dallo schema strutturale dell'Area
Metropolitana Firenze-Prato-Pistoia di cui alla deliberazione
del Consiglio regionale n.212 del 21-3-1990, nonché
in tutti gli altri Comuni con popolazione superiore
a 50.000 abitanti secondo i dati dell'ultimo censimento
nazionale della popolazione, il sindaco, previa deliberazione
del Consiglio comunale, può disciplinare i mutamenti
di destinazione d'uso nelle zone omogenee "A"
di cui al D.M. 2 aprile 1968, n.1444, nonché,
eventualmente ed in base a puntuali motivazioni circa
il perseguimento delle finalità della presente
legge, per gli immobili specificamente individuati
al di fuori di dette zone. Alla ordinanza sono allegati
gli elaborati di cui alle lettere a), b) e g) dell'art.5,
secondo comma. L'ordinanza ha efficacia fino all'approvazione
del piano.
3. In mancanza degli atti di cui ai comma 1 e 2, i Comuni
di cui al secondo comma sono tenuti a corredare gli
strumenti urbanistici generali o le loro varianti che
prevedano la localizzazione di zone di espansione o
di nuovi insediamenti anche all'interno di interventi
di riorganizzazione urbana, con il quadro conoscitivo
della distribuzione delle funzioni in atto nelle zone
omogenee A, B, C, D, F ai sensi del D.M. 2 aprile 1968,
n.1444, secondo i criteri indicati alle lettere a)
e b) del secondo comma dell'art.5; le scelte di espansione
o comunque di nuovo insediamento devono risultare esplicitamente
giustificate in base al quadro conoscitivo della distribuzione
delle funzioni.
Art.7 - INTEGRAZIONE DEI REGOLAMENTI EDILIZI
1. Contestualmente all'adozione dei piani della distribuzione
e localizzazione delle funzioni, i Comuni integrano
i vigenti regolamenti edilizi con disposizioni che
fissano i requisiti degli immobili in relazione alle
diverse destinazioni d'uso.
Art.8 - DISCIPLINA DELLE AUTORIZZAZIONI PER IL MUTAMENTO
DI DESTINAZIONE D'USO
1. Le autorizzazioni per il mutamento delle destinazioni
d'uso degli immobili, anche in assenza di opere edilizie,
nelle fattispecie e nelle aree individuate dai commi
ai sensi dell'art.3, sono onerose.
2. Gli oneri non possono in ogni caso superare quelli
previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
I Comuni possono individuare fattispecie e zone in
cui, al fine di agevolare il riequilibrio funzionale
o salvaguardare attività di interesse sociale
o culturale, l'autorizzazione è rilasciata a
titolo gratuito.
3. L'autorizzazione comporta la corresponsione di un
contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione.
A tal fine i Comuni definiscono mediante apposite tabelle,
contestualmente al piano della distribuzione e localizzazione
delle funzioni o all'ordinanza transitoria di cui all'art.6,
l'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria
e secondaria in relazione:
a) alle destinazioni di zona previste dagli strumenti
urbanistici;
b) alle destinazioni d'uso regolamentare;
c) alle previsioni di realizzazione di opere di urbanizzazione
primaria e secondaria contenute nei programmi di attuazione
degli strumenti urbanistici.
4. La domanda di autorizzazione, salvo quanto previsto
al comma 5, s'intende accolta qualora il Sindaco non
si pronunci entro sessanta giorni dal ricevimento.
5. Nelle zone omogenee A di cui al D.M. 2 aprile 1968,
n.1444, la domanda s'intende accolta qualora il Sindaco,
entro e non oltre centoventi giorni dal ricevimento,
non disponga il divieto di mutamento per verificata
non conformità della destinazione d'uso al Piano
di cui all'articolo 5 ed al Regolamento edilizio.
6. Nei casi di cui ai commi 4 e 5 il richiedente, previo
pagamento del contributo previsto ai sensi del comma
3 determinato in via provvisoria dallo stesso, può
dar corso al mutamento della destinazione d'uso dandone
contestuale comunicazione al Sindaco.
7. L'autorizzazione del Sindaco può essere sostituita
dalla denuncia di mutamento della destinazione d'uso
da parte dell'interessato. In tal caso la denuncia
è corredata da una dichiarazione, redatta ai
sensi della legge 4 gennaio 1968, n.15, e successive
modificazioni, sotto la propria responsabilità,
da un professionista abilitato, attestante la conformità
del mutamento di destinazione d'uso al Piano di cui
all'art.5 ed al Regolamento edilizio. Nella denuncia
è documentato inoltre il pagamento del contributo
previsto ai sensi del comma 3, determinato in via provvisoria.
8. Spetta al Comune, nel caso di cui al comma 7, verificare
d'ufficio, entro e non oltre 60 giorni dal ricevimento
della denuncia, la conformità al Piano ed al
Regolamento edilizio e disporre, se del caso, con provvedimento
motivato in relazione ai presupposti ed ai requisiti
richiesti e da notificarsi all'interessato entro il
medesimo termine, il divieto di mutamento della destinazione
d'uso.
9. Il Sindaco, entro un anno dalla data dell'avvenuto
mutamento della destinazione d'uso ai sensi dei commi
4, 5 e 7, determina il contributo in via definitiva,
applicando sulle eventuali somme dovute a conguaglio
l'interesse legale. Decorso tale termine la determinazione
del contributo effettuata dal richiedente diviene definitiva.
10. Ai proventi delle autorizzazioni di cui al presente
articolo ed a quelli di cui all'art.9 si applicano
le disposizioni di cui all'art.12 della L. 28 gennaio
1977, n.10.
11. A computo totale o parziale del contributo, il titolare
dell'autorizzazione può obbligarsi a realizzare
direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità
e le garanzie stabilite dal Comune.
Art.9 - SANZIONI AMMINISTRATIVE
1. I proprietari degli immobili che provvedano, anche
senza opere edilizie, al mutamento di destinazione
d'uso senza autorizzazione nelle aree e per le fattispecie
disciplinate ai sensi dell'art.3, sono puniti con le
seguenti sanzioni amministrative pecuniarie:
a) nel caso in cui il mutamento della destinazione d'uso
risulti compatibile con il piano della distribuzione
e localizzazione delle funzioni, da L. 500.000 a L.
2.000.000 oltre al doppio del contributo dovuto ex
art.8;
b) nel caso che il mutamento di destinazione d'uso non
sia compatibile con il piano della localizzazione delle
funzioni:
b.a) L. 200.000 per ogni mq. di superficie utile di
calpestio per gli immobili con utilizzazione finale
residenziale, e L. 20.000 a mq. per gli immobili adibiti
ad abitazione principale del proprietario; oltre, in
entrambi i casi, il pagamento del doppio del contributo
massimo previsto dalle tabelle di cui all'art.8 per
i mutamenti di destinazione d'uso a finalità
residenziale;
b.b) L. 200.000 per ogni mq. di superficie utile di
calpestio per gli immobili con utilizzazione finale
commerciale, direzionale o turistico-ricettiva;
b.c) L. 50.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio
per gli immobili con utilizzazione finale industriale
o artigianale;
b.d) L. 10.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio
per gli immobili con utilizzazione finale agricola;
c) nel caso di utilizzazione di terreni inedificati
difforme dalle disposizioni contenute nel piano della
distribuzione e localizzazione delle funzioni da L.
1.000.000 a L. 6.000.000.
2. Contestualmente all'applicazione della sanzione,
il Sindaco, nei casi di cui alle lettere b.b), b.c)
e b.d), del primo comma, ordina sempre la cessazione
dell'utilizzazione abusiva dell'immobile, disponendo
che questa avvenga entro il termine massimo di un anno.
Il Sindaco ordina la cessazione dell'utilizzazione
abusiva anche quando sia stato effettuato il pagamento
in misura ridotta della sanzione amministrativa.
3. L'accertamento e l'applicazione delle sanzioni previste
dai commi precedenti è disciplinato dalla L.R.
12 novembre 1993, n.85. E' sempre ammesso il pagamento
in misura ridotta ai sensi dell'art.7 della citata
legge anche per le sanzioni proporzionali in misura
pari ad un terzo della sanzione proporzionale applicabile,
fermo restando l'obbligo del pagamento dei contributi
di cui alle lettere a) e b) del 1o comma.
Art.10 - CERTIFICAZIONE DI ABITABILITÀ O DI AGIBILITÀ
1. La certificazione di abitabilità o di agibilità
delle unità immobiliari è necessaria,
oltre che per le nuove costruzioni, anche:
a) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro,
di ristrutturazione edilizia o di ampliamento che comportino
il rilascio anche temporaneo dell'immobile da parte
dei conduttori;
b) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro
o ristrutturazione edilizia o di ampliamento contestuali
a mutamento di destinazione d'uso.
(c) 1996 Note's